สัญญาจะซื้อขายคือสัญญาซื้อขายซึ่งคู่สัญญาได้ตกลงทำกันไว้ในวันทำสัญญาฉบับหนึ่งก่อน โดยตกลงกันว่าจะไปทำการซื้อขายให้ถูกต้องตามแบบของกฎหมายอีกครั้งหนึ่งในวันหรือเวลาข้างหน้า
เช่น วันที่ 1 มีนาคม 2555 นาย ก. ตกลงซื้อที่ดินจากนาย ข. แต่เนื่องจากนาย ข. ไม่มีเวลาไปโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้นาย ก. เช่นนี้นาย ก. และนาย ข.จึงทำหนังสือสัญญากันในวันนั้นว่า นาย ก. และนาย ข. จะไปทำการซื้อขายที่ดินดังกล่าวเป็นหนังสือและจดทะเบียนกันที่สำนักงานอำเภอต่อไป เมื่อครบ 3 เดือนนับแต่วันทำสัญญา
สัญญาซื้อขาย เป็นเอกเทศสัญญาอย่างหนึ่ง คือ สัญญาที่บุคคลหนึ่งเรียกว่าผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ซื้อ โดยผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย
ตัวอย่าง นาย ก ได้ตกลงซื้อรถจักรยานยนต์จากนาย ข โดยนาย ก ได้ชำระราคาค่ารถจักรยานยนต์ให้แก่นาย ข เป็นเงิน 50,000 บาท สัญญานี้เรียกว่า “สัญญาซื้อขาย” โดยนาย ข คือ “ผู้ขาย” และนาย ก คือ “ผู้ซื้อ” โดยนาย ข เจ้าของรถจักรยานยนตืต้องโดนกรรมสิทธิ์ให้แก่นาย ก เป็นต้น
หัวข้อเนื้อหา
1. ประเภทของสัญญาซื้อขาย
- คำมั่นในการซื้อขาย (มาตรา ๔๕๔) บัญญัติว่า การที่คู่กรณีฝ่ายหนึ่งให้คำมั่นไว้ก่อนว่าจะซื้อหรือขายนั้นจะมีผลเป็นการซื้อขายต่อเมื่ออีกฝ่ายหนึ่งได้บอกกล่าวความจำนงว่าจะทำการซื้อขายนั้นให้สำเร็จตลอดไป และคำบอกกล่าวเช่นนั้นได้ไปถึงบุคคลผู้ให้คำมั่นแล้ว
- สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด (มาตรา ๔๕๕) หมายถึง สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด (คือสัญญาซื้อขายที่คู่สัญญาได้ตกลงกันเสร็จสิ้นแล้ว ไม่มีสิ่งใดต้องไปทำตามแบบของกฎหมายต่อไปอีก)
- สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข (มาตรา ๔๕๙) บัญญัติว่า “ถ้าสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข หรือเงื่อนเวลาบังคับไว้ท่านว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่โอนไปจนกว่าการจะได้เป็นไปตามเงื่อนไขหรือถึงกำหนดเงื่อนเวลานั้น”
โดยปกติ สัญญาซื้อขายที่คู่สัญญามีการทำสัญญาซื้อขายตกลงกันเสร็จสิ้นแล้วกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินที่ซื้อขายกันย่อมโอนไปเป็นของผู้ซื้อทันที เว้นแต่ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงกันว่ากรรมสิทธิ์จะยังไม่โอนไป จนกว่าจะเกิดเหตุการณ์ตามเงื่อนไขเกิดขึ้น เช่น นาย ก ตกลงซื้อรถยนต์จากนาย ข โดยตกลงกันว่าให้นาย ก รับรถไปจากนาย ข ได้เลย แต่กรรมสิทธิ์จะยังไม่โอนไปจนกว่าจะได้ชำระราคาเสร็จ
- สัญญาซื้อขายมีเงื่อนเวลา (มาตรา ๔๕๙) บัญญัติว่า “ถ้าสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข หรือเงื่อนเวลาบังคับไว้ท่านว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่โอนไปจนกว่าการจะได้เป็นไปตามเงื่อนไขหรือถึงกำหนดเงื่อนนั้น” เช่น วันที่ 1 ธันวาคม 2556 ก ตกลงซื้อนาฬิกาจาก ข โดยมีเงื่อนเวลาระบุว่ากรรมสิทธิ์ในนาฬิกายังไม่โอนจนกว่าจะถึงวันที่ 1 มกราคม 2557
- สัญญาจะซื้อขาย (มาตรา ๔๕๖) บัญญัติว่า “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดชอบเป็นสำคัญหรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย”
2. ลักษณะของสัญญาซื้อขาย
- เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่ต้องมีคู่สัญญาสองฝ่าย คือ ผู้ซื้อกับผู้ขาย ต่างฝ่ายต่างได้รับประโยชน์ตอบแทนจากกันและกัน โดยผู้ขายได้รับชำระราคาและผู้ซื้อได้รับสินทรัพย์ไป
- เป็นสัญญาที่ผู้ขายมุ่งจะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อมุ่งชำระราคาแก่ผู้ขาย
- เป็นนิติกรรมสองฝ่ายต้องใช้หลักทั่วไปของสัญญา (คำเสนอและคำสนอง), หลักทั่วไปของนิติกรรม, หลักทั่วไปของเรื่องความสามารถของบุคคล
แบบของสัญญาซื้อขาย หมายถึง พิธีการที่กฎหมายกำหนดไว้ และบังคับให้การทำสัญญาขายต้องปฏิบัติตาม เพื่อให้การทำสัญญาซื้อขายสมบูรณ์มีผลใช้บังคับกันได้ และหากผู้แสดงเจตนามิได้ทำให้ถูกต้องตามแบบพิธีการที่กฎหมายกำหนดแล้ว สัญญาซื้อขายนั้นก็จะเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๑ บัญญัติว่า “การใดมิได้ทำให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้การนั้นเป็นโมฆะ”
3. หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้ขาย
- หน้าที่ในการส่งมอบทรัพย์สินซึ่งขายนั้นให้แก่ผู้ซื้อ
มาตรา ๔๖๑ บัญญัติว่า “ผู้ขายจำต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายให้แก่ผู้ซื้อ”
มาตรา ๔๖๒ บัญญัติว่า “การส่งมอบจะทำอย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้ สุดแต่ว่าเป็นผลให้ทรัพย์สินนั้นไปอยู่ในเงื้อมมือของผู้ซื้อ”
- ความรับผิดในความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่ขาย
มาตรา ๔๗๒ บัญญัติว่า “ในกรณีที่ทรัพย์สินซึ่งขายนั้นชำรุดบกพร่องอย่างหนึ่งอย่างใด อันเป็นเหตุให้เสื่อมราคา หรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติก็ดี เสื่อมประโยชน์ที่มุ่งหมายโดยสัญญาก็ดี ท่านว่าผู้ขายต้องรับผิด ความที่กล่าวมาในมาตรานี้ย่อมใช้ได้ ทั้งที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องมีอยู่”
- ความรับผิดในการรอนสิทธิ (สิทธิลดลง)
มาตรา ๔๗๕ บัญญัติว่า “หากว่ามีบุคคลผู้ใดมาก่อการรบกวนขัดสิทธิของผู้ซื้อในอันจะครองทรัพย์สินโดยปรกติสุข เพราะบุคคลผู้นั้นมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ได้ซื้อขายกันนั้นอยู่ในเวลาซื้อขายก็ดี เพราะความผิดของ ผู้ขายก็ดี ท่านว่าผู้ขายจะต้องรับผิดผลอันนั้น”
4. สิทธิหน้าที่และความรับผิดของผู้ซื้อ
มาตรา ๔๘๖ บัญญัติว่า “ผู้ซื้อจำเป็นต้องรับมอบทรัพย์สินที่ตนได้รับซื้อ และใช้ราคาตามข้อสัญญา ซื้อขาย”
มาตรา ๔๘๘ บัญญัติว่า “ถ้าผู้ซื้อพบเห็นความชำรุดบกพร่องในทรัพย์สินซึ่งตนได้รับซื้อ ผู้ซื้อชอบที่จะยึดหน่วงราคาที่ยังไม่ได้ชำระไว้ได้ทั้งหมดหรือแต่บางส่วน เว้นแต่ผู้ขายจะหาประกันที่สมควรให้ได้”
5. ตัวอย่างหนังสือสัญญาซื้อขาย
6. ดาวน์โหลดหนังสือสัญญาซื้อขาย
ไม่ว่าจะเป็น “ผู้ขาย” หรือ “ผู้ซื้อ” หนังสือสัญญาซื้อขายจำเป็นมากในการทำสัญญาซื้อขายเพราะฉะนั้นในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ต้องทำสัญญาซื้อขายเพื่อป้องกันการคดโกงเกิดขึ้นและเพื่อผลประโยชน์แก่ตัวเราเอง
บทความ: https://www.kmcpaccounting.com/บทความ/
Facebook: facebook.com/kmcp.acc
สนใจอยากทำบัญชีทักมาได้เลย: m.me/kmcp.acc
LINE: https://line.me/R/ti/p/@kmcp.acc
Tel: 082-254-6831
